Νέα δεδομένα στη δόμηση, μετά την ακύρωση των αντισυνταγματικών “μπόνους” του ΝΟΚ Για τα νέα δεδομένα στη δόμηση, μετά την ακύρωση των αντισυνταγματικών “μπόνους” του ΝΟΚ, συζητήσαμε σήμερα το πρωί στην εκπομπή “Συνδέσεις” της ΕΡΤ (27/1/2025).
Είναι σημαντικό να διευκρινιστεί ότι:
• Η οικοδομική δραστηριότητα συνεχίζεται εφεξής ΚΑΝΟΝΙΚΑ, απλώς ΧΩΡΙΣ τα “μπόνους” του ΝΟΚ.
• Όσες οικοδομικές άδειες έχουν προσβληθεί στα Διοικητικά Δικαστήρια, κατά πάσα βεβαιότητα θα ακυρωθούν.
• Όσες οικοδομικές άδειες δεν έχουν ακόμα ξεκινήσει καμία εργασία, επίσης πρέπει να ακυρωθούν από τις Πολεοδομίες.
• Οι υπόλοιπες άδειες (δηλ. αυτές που περιέχουν “μπόνους”, αλλά πρόλαβαν να ξεκινήσουν εργασίες και δεν έχουν προσβληθεί δικαστικά) συνεχίζουν κανονικά, μέχρι την αποπεράτωση.
Επιπλέον, το Ελληνικό Δημόσιο ενδέχεται να κληθεί να πληρώσει αποζημιώσεις σε όσους έβγαλαν άδεια και την έχασαν, αλλά και σε όσους γειτνιάζουν με οικοδομές των “μπόνους” και έχουν υποστεί υποβάθμιση των ακινήτων τους από τις οικοδομές-θηρία.
Ο Δήμος Αλίμου εξετάζει το ενδεχόμενο να προσφύγει και στα Ευρωπαϊκά Δικαστήρια, τόσο για την αποζημίωσή του, όσο και για την προστασία του περιβάλλοντος.
Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ)! Πάνω από 10.000 κατεδαφίζονται Η σύγχυση επιτείνεται καθώς το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) στην ανακοίνωση του ανέφερε ότι «τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας πρέπει να μην καταλάβουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει πριν από την παρούσα ανακοίνωση» δηλαδή στις 11.12.24.
Κανείς – ακόμα και ο υπουργός Περιβάλλοντος, Θεόδωρος Σκυλακάκης – δεν είναι σε θέση να ερμηνεύσει ποιες είναι οι οικοδομικές εργασίες που αποδεδειγμένα έχουν ξεκινήσει, ώστε οι οικοδομές που έχουν άδεια να συνεχίσουν απρόσκοπτα. Ο υπουργός έχει δημοσίως αναρωτηθεί αν για παράδειγμα στην έναρξη εργασιών περιλαμβάνεται ένα συμβόλαιο που έχει γίνει, ή τι γίνεται στην περίπτωση που έχει βγει οικοδομική άδεια, δεν έχουν ξεκινήσει εργασίες, αλλά υφίσταται επενδυτικό σχέδιο, το οποίο στηρίζεται σε αυτή την οικοδομική άδεια.
Κερδισμένοι και χαμένοι Μεγάλοι κερδισμένοι είναι όσοι έχουν ολοκληρώσει την κατασκευή τους, άλλωστε ο ΝΟΚ ισχύει από το 2012, ενώ μεταξύ των χαμένων συμπεριλαμβάνονται:
Οι πολίτες και κατασκευαστές – επενδυτές οι άδειες των οποίων έχουν προσβληθεί σε κάποιο δικαστήριο και η δίκη εκκρεμεί. Εκτιμάται ότι πρόκειται για περίπου 200 περιπτώσεις. Το ΣτΕ στην ανακοίνωση του σημειώνει: «Ο περιορισμός των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνει εκκρεμείς δίκες.»
Οι κατασκευαστές με τις 5 άδειες που ακυρώθηκαν απευθείας από το ΣτΕ. Η προσφυγή κατά των αδειών αυτών οδήγησε στην επίμαχη απόφαση του ανώτατου δικαστηρίου.
Όσοι έχουν άδεια αλλά δεν έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες. Εδώ εντοπίζεται η μεγαλύτερη σύγχυση αφού όπως προαναφέραμε η ανακοίνωση του ΣτΕ επιδέχεται πολλές ερμηνείες ως προς τι εννοεί το δικαστήριο με το «έχει ξεκινήσει η υλοποίηση των αδειών». Η εκκρεμότητα θα παραμείνει μέχρι να καθαρογραφθεί και ερμηνευτεί στο σύνολο της η απόφαση του ΣτΕ.
Σε ακόμα χειρότερη θέση είναι όσοι έχουν ξεκινήσει τη διαδικασία για την αδειοδότηση κατασκευής με τα κίνητρα του ΝΟΚ, αγοράζοντας οικόπεδα με βάση τα αυξημένα τετραγωνικά μέτρα που επιτρέπουν τα καταργημένα πλέον κίνητρα, αλλά δεν πρόλαβαν να την πάρουν. Πολλοί δε από αυτούς καθυστέρησαν για γραφειοκρατικούς λόγους, όταν άλλοι, π.χ. γιατί υπάγονται σε μια καλύτερα οργανωμένη πολεοδομία έλαβαν χωρίς καθυστέρηση την άδεια.
«Ένα βήμα από την προέγκριση» Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση που έχει καταγραφεί στο πλαίσιο της δημόσιας διαβούλευσης: «Είμαστε κατασκευαστική εταιρεία και έχουμε αναλάβει και υπογράψει για project τα οποία έχουν προχωρήσει στο σύστημα του ΤΕΕ και βρίσκονται ένα βήμα πριν από την προέγκριση. Στις αρμόδιες πολεοδομίες υπήρχαν καθυστερήσεις εβδομάδων για να λάβουμε απάντηση παρά την πίεση που ασκήθηκε. Όλο αυτό το διάστημα έχουν υπογραφεί εργολαβικά συμβόλαια, συμβόλαια αντιπαροχής με ποσοστά, έχουν δοθεί προκαταβολές, έχει γίνει κατανομή χιλιοστών και έχουν άτυπα κλείσει και συμφωνίες με αγοραστές.
Ένα βήμα πριν την προέγκριση και εφόσον έχουν γίνει αυτές οι διαδικασίες βγαίνει τέτοια απόφαση και τινάζονται όλα στον αέρα; Χωρίς να υπάρχει καμία μεταβατική μεταρρύθμιση προκειμένου να διευθετηθούν όλα τα παραπάνω; Αυτό που συμβαίνει είναι απαράδεκτο. Τόσα χρόνια βαδίζουμε με κοινή νομοθεσία και μέσα σε ένα βράδυ όλα αλλάζουν έτσι απλά προκαλώντας τεράστιο οικονομικό πλήγμα στους επαγγελματίες του κλάδου. Απαιτούμε άμεσα απάντηση για όλο αυτό το χάος που έχει προκληθεί».
Η μεταβατική ρύθμιση του ΥΠΕΝ Το ΥΠΕΝ στο μεταξύ προχώρησε χθες σε μια μεταβατική νομοθετική ρύθμιση η οποία κάνει το προφανές: αναστέλλει τις άδειες με τη χρήση του ΝΟΚ και την εξέταση τους από τα πολεοδομικά συμβούλια και βάζει φρένο στη Διοίκηση (Υπηρεσίες Δόμησης) στο να ανακαλέσει εκδοθείσες άδειες.
Το τελευταίο δύναται να οδηγήσει ορισμένους κατασκευαστές που έχουν άδεια, αλλά δεν έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες, να το πράξουν τώρα προκειμένου να σιγουρεύσουν την αποπεράτωση της οικοδομής τους. Ωστόσο, σύμφωνα με αρμόδιες πηγές του ΥΠΕΝ κάτι τέτοιο ενέχει ρίσκο αφού μέχρι να δημοσιευτεί η απόφαση του ΣτΕ δεν υφίσταται ασφαλής ερμηνεία του ποιες άδειες δύναται να ολοκληρωθούν και ποιες όχι.
Ειδικότερα, η μεταβατική ρύθμιση του ΥΠΕΝ ορίζει: Αναστέλλεται η έκδοση προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών άδειων, που κάνουν χρήση: 1) του συστήματος των διατάξεων του ΝΟΚ, με τις οποίες θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (άρθρα 10, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25) και 2) της μη προσμέτρησης στον συντελεστή δόμησης δυνάμει της παρ. 6 του άρθρου 11 του ν. 4067/2012, των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια της παρ. 2 του άρθρου 19 του ν. 4067/2012.
Παράλληλα, προκειμένου να αποφευχθεί η διαφορετική αντιμετώπιση των θεμάτων που αφορούν σε μελέτες που περιλαμβάνουν εφαρμογή κινήτρων από τα πολεοδομικά συμβούλια, αναστέλλονται οι συνεδριάσεις τους για τα θέματα αυτά, έως ότου δημοσιευθεί η σχετική απόφαση, προκειμένου τα αιτήματα των πολιτών να εξεταστούν με βάση την αρχή της ισότητας.
Για την περίπτωση που απαιτηθεί η επεξεργασία νομοθετικής πρωτοβουλίας, όπως και η θεσμοθέτηση σχετικών ρυθμίσεων, με στόχο την προσαρμογή στην απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, και οι δύο αναστολές – της έκδοσης προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών αδειών, όπως και οι συνεδριάσεις των πολεοδομικών συμβουλίων – δύνανται να παραταθούν με Απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τον έναν μήνα από τη δημοσίευση της εν λόγω απόφασης του ΣτΕ.
Οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί με χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ δεν ανακαλούνται από τη Διοίκηση έως τη δημοσίευση της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας. Τυχόν ανακλήσεις οικοδομικών αδειών από τη Διοίκηση, λόγω της χρήσης των κινήτρων του ΝΟΚ που έλαβαν χώρα από την 11.12.2024 ανακαλούνται αυτοδικαίως.
Αμφισβήτηση του ΝΟΚ! Οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί παραμένουν «παγωμένες» Αν επιβεβαιωθεί η ακύρωση, χιλιάδες ιδιοκτήτες θα βρεθούν αντιμέτωποι με τον κίνδυνο κατεδάφισης των ακινήτων τους και την επιβολή υψηλών προστίμων για διατήρησή τους στην υφιστάμενη κατάσταση.
Η πιθανή αναδρομικότητα της ακύρωσης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) θα μπορούσε να προκαλέσει χάος στην αγορά ακινήτων, καθώς χιλιάδες ακίνητα που κατασκευάστηκαν από το 2012 και μετά ενδέχεται να χαρακτηριστούν αυθαίρετα. Η συζήτηση για την ισχύ ή ακύρωση του ΝΟΚ εξετάζεται στην Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), γεγονός που έχει προκαλέσει έντονη ανησυχία σε ιδιοκτήτες, κατασκευαστές και επενδυτές.
Τα πρώτα δικαστικά βήματα για την αμφισβήτηση του ΝΟΚ έχουν ήδη οδηγήσει σε αποφάσεις που κηρύσσουν τον κανονισμό άκυρο, κάτι που δημιουργεί σοβαρά προβλήματα για όσους έχουν κατασκευάσει ή αγοράσει ακίνητα με βάση τις διατάξεις του. Αν επιβεβαιωθεί η ακύρωση, χιλιάδες ιδιοκτήτες θα βρεθούν αντιμέτωποι με τον κίνδυνο κατεδάφισης των ακινήτων τους και την επιβολή υψηλών προστίμων για διατήρησή τους στην υφιστάμενη κατάσταση.
Στην αγορά, ήδη παρατηρείται φόβος και διστακτικότητα, καθώς αγοραστές αποφεύγουν να επενδύσουν σε ακίνητα που ανεγέρθηκαν με βάση τον ΝΟΚ. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα ξένων επενδυτών, οι οποίοι αφού ενημερώθηκαν από τις δημοτικές αρχές ότι το κτίριο που αγόρασαν θα μπορούσε να χαρακτηριστεί αυθαίρετο, απαίτησαν την επιστροφή του ποσού που είχαν καταβάλει, ύψους 1,8 εκατομμυρίων ευρώ.
Η κατάσταση αυτή έχει δημιουργήσει γενικευμένο αναβρασμό στην αγορά ακινήτων. Όσοι έχουν αγοράσει ακίνητα από τα σχέδια, φοβούμενοι ότι οι οικοδομές δεν θα ολοκληρωθούν, αρνούνται να πληρώσουν τις επόμενες δόσεις. Παράλληλα, τα εργολαβικά συμβόλαια μεταξύ κατασκευαστών και οικοπεδούχων βρίσκονται σε αβεβαιότητα, ενώ οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί παραμένουν «παγωμένες», με την αγορά να περιμένει να ξεκαθαρίσει η νομική κατάσταση.
